Gebäudemodernisierungsgesetz soll das GEG ablösen und Eigentümern mehr Spielraum geben

Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, dürfte die Regeln rund um Heizung, Sanierung und Energieausweis spürbar verändern. Für Sie als Verkäufer geht  es darum, wie stark der energetische Zustand einer Immobilie Finanzierung, Verkauf und Immobilienwert beeinflusst.

Mit dem Entwurf will die Bundesregierung das bisherige Gebäudeenergiegesetz, also das GEG, neu ordnen. Vorgesehen sind neue Regelungen für den Gebäudebestand, mehr Technologieoffenheit beim Heizungstausch und mehr Flexibilität bei der energetischen Modernisierung.

Vom Gebäudeenergiegesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Gebäudeenergiegesetz war in den vergangenen Jahren vor allem wegen der 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch ein Streitthema. Neue Heizungen sollten schrittweise mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Doch genau diese starre Vorgabe soll mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen.

Statt nur auf die eingebaute Heiztechnik zu schauen, soll das neue Gesetz stärker bewerten, wie ein Gebäude insgesamt energetisch dasteht. Es kommt also nicht mehr nur darauf an, welche Heizung Sie einbauen. Entscheidend ist der Gesamtenergiebedarf des Hauses, also wie viel Energie insgesamt für Heizen, Warmwasser, Lüftung und Kühlung draufgeht.

Für Eigentümer kann das mehr Spielraum bedeuten. Die Wärmepumpe bleibt weiterhin eine wichtige Lösung, aber je nach Zustand des Gebäudes, vorhandener Dämmung, Energieversorgung und eingesetztem Brennstoff können auch andere Heizsysteme infrage kommen. Entscheidend bleibt, dass die gesetzlichen Anforderungen am Ende eingehalten werden.

Primärenergiebilanz statt starrer 65-Prozent-Pflicht

Ein zentraler Punkt im GModG ist die stärkere Ausrichtung an der Primärenergiebilanz. Dabei zählt nicht nur, wie viel Energie im Haus verbraucht wird, sondern auch, woher diese Energie stammt und wie aufwendig ihre Erzeugung ist.

Dafür führt das Gesetz eine Art „Öko-Rabatt“ bei der Bewertung ein. Wenn Sie umweltfreundliche Alternativen wie Biomethan, Bio-Öl, Holzpellets oder Wasserstoff nutzen, werden diese mit einem Faktor von 0,7 bewertet. Diese nachhaltigen Brennstoffe werden in der Energiebilanz Ihres Hauses auf dem Papier um 30 % besser angerechnet als klassisches Öl oder Erdgas.“

In der Praxis könnte das Eigentümern mehr Kombinationsmöglichkeiten eröffnen. Eine moderne Gas-Brennwertheizung kann rechnerisch eher wieder Teil einer Lösung sein, wenn sie mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben wird. Dazu zählen zum Beispiel eine bessere Dachdämmung, eine gedämmte Kellerdecke oder neue Fenster.

Für unsanierte Altbauten ist das trotzdem keine einfache Entwarnung. Je schlechter die Gebäudehülle ist, desto schwieriger wird es, die energetischen Anforderungen wirtschaftlich sinnvoll zu erfüllen. Gerade bei älteren Gebäuden bleibt eine saubere Sanierungsplanung deshalb wichtig, bevor über eine neue Heizung entschieden wird.

Bild von OpenClipart-Vectors auf Pixabay

Keine einfache Entwarnung für unsanierte Immobilien

Viele Eigentümer fragen sich, ob mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz der Sanierungsdruck sinkt. Ganz so einfach ist es nicht, denn der Entwurf der Bundesregierung nimmt zwar Abstand von einzelnen starren Vorgaben, rückt aber den energetischen Zustand des gesamten Gebäudebestands stärker in den Mittelpunkt.

Die EU-Gebäuderichtlinie sieht vor, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands sinkt. Bis 2030 soll er gegenüber 2020 um mindestens 16 Prozent zurückgehen, bis 2035 sind mindestens 20 bis 22 Prozent vorgesehen.

Das bedeutet nicht, dass jedes einzelne Gebäude sofort saniert werden muss. Es zeigt aber, dass energetisch schwache Immobilien politisch, wirtschaftlich und finanziell stärker in den Fokus rücken. Eigentümer sollten deshalb nicht nur auf einzelne Pflichten schauen, sondern auch darauf, wie marktfähig ihre Immobilie in einigen Jahren noch ist.

Energieausweise werden wichtiger

Mit dem neuen Gesetz werden auch die Energieausweise reformiert. Das Ziel: Häuser sollen in ganz Europa einfacher miteinander verglichen werden können. Dadurch wird die Note im Energieausweis für Käufer, Banken und Eigentümer noch wichtiger als heute. Besonders im Visier stehen dabei die echten „Energiefresser“, also Immobilien mit einer besonders schlechten Energiebilanz. Für Eigentümer hat das handfeste Folgen: Ein schlechter Ausweis verunsichert Kaufinteressenten, macht Banken bei der Kreditvergabe vorsichtiger und drückt am Ende den Verkaufspreis. Wer ein älteres Haus verkaufen will, kommt an diesem Thema schlichtweg nicht mehr vorbei.

Klassen A+ bis C: Künftige Einordnung: Klassen A bis C
Bedeutung für Eigentümer: geringere regulatorische Risiken und bessere Marktposition.

Klassen D bis F: Künftige Einordnung: Klassen D bis F
Bedeutung für Eigentümer: mittelfristiger Modernisierungsbedarf möglich.

Klassen G und H: Künftige Einordnung: Klasse G nach neuer Systematik
Bedeutung für Eigentümer: höheres Risiko bei Verkauf, Finanzierung und Bewertung.

Bereits ausgestellte Energieausweise behalten grundsätzlich ihre formale Gültigkeit. Wer allerdings einen Verkauf plant, sollte prüfen lassen, ob eine aktuelle energetische Einschätzung sinnvoll ist. Käufer und Banken schauen immer genauer darauf, welche Sanierungskosten nach dem Erwerb realistisch zu erwarten sind.

Was das GModG für den Immobilienwert bedeutet

Der Wert einer Immobilie hängt längst nicht mehr nur von Lage, Grundstück, Wohnfläche und allgemeinem Zustand ab. Die Energieeffizienz ist zu einem festen Bestandteil der Bewertung geworden, und das Gebäudemodernisierungsgesetz dürfte diese Entwicklung weiter verstärken.

Eine Immobilie mit guter Dämmung, moderner Heiztechnik und nachvollziehbarem Sanierungsstand wirkt für Käufer und Banken planbarer. Das kann beim Verkauf, bei der Finanzierung und auch bei der Vermietbarkeit helfen. Ein unsaniertes Haus mit schlechter Effizienzklasse muss dagegen stärker über Preis, Sanierungsbudget und künftige Betriebskosten erklärt werden.

Für Käufer reicht es deshalb nicht mehr, nur auf den Kaufpreis zu schauen. Entscheidend ist die Gesamtrechnung aus Kaufpreis, Modernisierungskosten, Energiekosten und möglicher Förderung. Verkäufer wiederum profitieren davon, wenn sie Unterlagen wie Energieausweis, Heizungsdaten, Verbrauchswerte und bereits durchgeführte Sanierungen sauber dokumentieren können.

Eigentümer sollten jetzt prüfen statt abwarten

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist noch nicht endgültig beschlossen. Trotzdem lohnt sich eine frühzeitige Bestandsaufnahme, denn wer den Zustand seines Hauses kennt, kann bessere Entscheidungen treffen und gerät später nicht so schnell unter Zeitdruck.

Sinnvoll ist vor allem ein Blick auf den Energieausweis, die Heizungsanlage, die Dämmung von Dach und Kellerdecke, Fenster, Fassade und den tatsächlichen Energieverbrauch. Daraus lässt sich ableiten, welche Maßnahmen technisch sinnvoll sind und welche Investitionen den Immobilienwert tatsächlich stützen können.

Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, dann sprechen Sie uns gerne an. Wir helfen Ihnen einen passenden Käufer für Ihr Einfamilienhaus zu finden.