Gebäudetyp E: Was Immobilienbesitzer jetzt wissen müssen

Einfacher, günstiger und dennoch rechtssicher bauen, das ist die Grundidee hinter dem Gebäudetyp E. Was für viele wie ein weiteres bürokratisches Kürzel klingt, könnte für Eigentümer und private Bauherren in Zukunft ein echter Gamechanger sein. Denn wer neu bauen oder umbauen will, bekommt mit dem Gebäudetyp E deutlich mehr Flexibilität. Auch eine Minderung der finanziellen Belastung durch überzogene Bauvorgaben, könnten Ihnen als baldigen Immobilienbesitzer zum Vorteil werden.

Was steckt hinter dem Gebäudetyp E?

Der Gebäudetyp E ist kein neuer Haustyp, sondern ein rechtliches Prinzip. Es erlaubt Eigentümern, beim Neubau oder bei Sanierungen gezielt auf kostentreibende technische Normen zu verzichten, ohne rechtliche Nachteile befürchten zu müssen. Möglich macht das ein Gesetz, das von der alten Bundesregierung beschlossen wurde und nun von der neuen Koalition aus Union und SPD umgesetzt werden soll.

Konkret bedeutet das: Nicht jede DIN-Norm muss automatisch eingehalten werden. Stattdessen genügt es, wenn das Gebäude die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen erfüllt, also sicher, funktional und bewohnbar ist. Luxuslösungen, wie sie bisher oft durch technische Regelwerke indirekt vorgeschrieben waren, sind künftig nicht mehr zwingend.

Warum ist das für Eigentümer so wichtig?

Gerade private Eigentümer haben in den letzten Jahren die steigenden Baukosten zu spüren bekommen, sei es beim Neubau, bei der energetischen Sanierung oder beim Umbau im Bestand. Oft liegt das nicht nur an den Preisen für Materialien und Handwerker, sondern auch an komplizierten Vorschriften, die kaum noch jemand durchschaut.

Mit dem Gebäudetyp E kommt nun mehr rechtliche Klarheit und Gestaltungsfreiheit. Als Eigentümer dürfen Sie mit Ihrem Architekten oder Bauunternehmen vereinbaren, dass Sie auf bestimmte technische Standards verzichten, solange die Grundfunktionen des Gebäudes gesichert sind. Sie müssen dann weder mit Mängelrügen noch mit rechtlichen Unsicherheiten rechnen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Mehrfamilienhaus bauen. Nach bisherigen Maßstäben müssten Sie bestimmte Dämmwerte, Lüftungstechniken oder energetische Standards erfüllen, weil sie als „anerkannte Regeln der Technik“ gelten, selbst wenn sie wirtschaftlich nicht sinnvoll sind oder keinen echten Mehrwert für Ihre Mieter bieten.

Mit dem Gebäudetyp E könnten Sie stattdessen festlegen: Wir bauen nach den gesetzlichen Mindestanforderungen, setzen aber auf einfachere, aber funktionale Lösungen. Damit sparen Sie Baukosten, und können Ihr Projekt wirtschaftlich tragfähig realisieren. Und: Diese Vereinbarungen sind rechtsverbindlich, solange sie vertraglich korrekt dokumentiert sind.

Was ändert sich also rechtlich konkret?

• Die Einhaltung technischer Normen wie DIN ist nicht mehr automatisch verpflichtend, solange eine gleichwertige Lösung gewählt wird.
• Das Bauordnungsrecht, also das, was in Ihrer Landesbauordnung steht, wird zur rechtlichen Grundlage.
• Der bisherige Grundsatz, dass technische Regelwerke immer als anerkannte Regeln der Technik gelten, wird aufgeweicht. Das bedeutet, mehr vertraglicher Spielraum für private Bauherren.
• Auch die VOB/B, ein häufig genutzter Vertragsrahmen, soll angepasst werden. Künftig können Sie diese nutzen, ohne automatisch an die höchsten technischen Standards gebunden zu sein.
• Selbst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird technologieoffen gestaltet: Sie entscheiden, wie Sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, nicht mehr, mit welchem Produkt oder System.

Was bedeutet das für bestehende Immobilien?

Auch wenn das Gesetz vor allem auf Neubauten zielt, bringt es Signalwirkung für den Umgang mit Bestandsimmobilien. Bei Umbauten, Erweiterungen oder Modernisierungen kann die neue Rechtslage helfen, verhältnismäßige Lösungen zu finden, insbesondere wenn die bisherigen Anforderungen für kleinere Vorhaben wirtschaftlich nicht tragbar wären.

Zudem soll verhindert werden, dass neue Normen einfach eingeführt werden, ohne dass deren Kosten-Nutzen-Verhältnis geprüft wird. Damit könnte langfristig auch der Sanierungsdruck auf Bestandsimmobilien realistisch eingeordnet werden.

Was sollten Sie als Eigentümer jetzt tun?

Zwar ist das Gesetz noch nicht in Kraft, aber die politische Weichenstellung ist klar. Immobilienbesitzer, die in nächster Zeit bauen oder modernisieren wollen, sollten:

• Ihre Planer, Architekten oder Projektentwickler frühzeitig auf das Thema ansprechen,
• vertraglich festlegen, dass auf bestimmte Standards verzichtet werden darf, und dafür eine funktionale, technisch gleichwertige Lösung gewählt wird,
• auf rechtssichere Formulierungen achten, und gegebenenfalls juristischen Rat einholen.

Besonders wichtig: Auch wenn die Standards reduziert werden dürfen, sollten Sicherheit, Nutzbarkeit und Werthaltigkeit immer gewährleistet sein. Das Ziel ist nicht „billig“, sondern wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert.