Prozesswelle gegen die neue Grundsteuer – was Käufer und Eigentümer jetzt wissen sollten

Seit Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Sie betrifft alle, die bereits Immobilien besitzen, aber auch diejenigen, die gerade kaufen möchten. Denn die Höhe der Grundsteuer spielt bei der Kalkulation der laufenden Kosten eine wichtige Rolle. Schon kleine Beträge pro Monat summieren sich über Jahre zu einer spürbaren Belastung.

Der Start des neuen Gesetzes hat jedoch eine Klagewelle ausgelöst. Mehr als 2.000 Immobilieneigentümer haben bundesweit Einspruch eingelegt. Besonders viele Verfahren laufen in Hessen und Nordrhein-Westfalen, während in Bayern nur wenige Klagen erhoben wurden.

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Warum so viele Klagen?

Im Kern geht es um die Art, wie die Grundsteuerwerte berechnet werden. Die Modelle arbeiten mit pauschalen Annahmen. So werden Grundstücke in ungünstiger Lage oder mit schlechter Zugänglichkeit teilweise so bewertet, als hätten sie beste Voraussetzungen. Auch der Zustand einzelner Gebäude spielt kaum eine Rolle, obwohl er den Marktwert stark beeinflusst. Für viele Eigentümer führt das zu Steuerwerten, die deutlich höher ausfallen, als es dem tatsächlichen Wert entspricht.

Wie reagieren die Gerichte?

Die Finanzgerichte haben bisher sehr unterschiedlich entschieden. Viele Klagen wurden abgewiesen oder von Eigentümern zurückgezogen. Doch es gibt auch Ausnahmen: Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat Ende 2023 Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit geäußert und einzelnen Antragstellern vorläufig recht gegeben. Mittlerweile ruhen hunderte Verfahren, weil sie auf die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs warten. Dort sind inzwischen 14 Revisionsverfahren anhängig, die ab November verhandelt werden sollen.

Welche Chancen haben Eigentümer?

Der Bundesfinanzhof hat im Frühjahr 2024 Hinweise gegeben, wie betroffene Eigentümer vorgehen können. Wer den Verdacht hat, dass der Steuerwert überhöht ist, darf ein Gutachten einreichen. Allerdings muss dieses einen erheblichen Unterschied belegen: Der tatsächliche Wert der Immobilie muss mindestens 40 Prozent niedriger liegen als der vom Finanzamt angesetzte. Nur in solchen Fällen ist ein Erfolg realistisch. Kleinere Abweichungen führen dagegen nicht zu einer Änderung der Berechnung.

Der BFH hat im Mai 2024 bereits Hinweise gegeben:

• Eigentümer dürfen versuchen, per Gutachten nachzuweisen, dass der festgesetzte Wert zu hoch ist.
• Damit ein solcher Nachweis Erfolg hat, muss der ermittelte Wert mindestens 40 Prozent niedriger liegen als der vom Finanzamt angesetzte Wert.
• Liegt die Abweichung darunter, bleibt es bei der pauschalen Berechnung.

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Was bedeutet das für Käufer?

Für Immobilieninteressenten ist die Situation schwierig einzuschätzen. Die Rechtslage ist noch nicht endgültig geklärt, was die Planung unsicher macht. Wer heute eine Immobilie kauft, muss damit rechnen, dass die laufende Grundsteuer in den kommenden Jahren noch angepasst wird (nach oben oder nach unten). Sollte sich zeigen, dass viele Werte tatsächlich zu hoch angesetzt wurden, könnten Käufer langfristig von einer Entlastung profitieren. Umgekehrt besteht aber auch die Möglichkeit, dass die aktuelle Berechnung bestätigt wird und die höhere Steuer dauerhaft bleibt.

Für Immobilieninteressenten und Käufer ist die Lage ambivalent:

• Planungssicherheit fehlt: Noch ist nicht klar, ob die jetzigen Berechnungen dauerhaft Bestand haben. Das macht es schwer, die laufenden Kosten genau zu kalkulieren.
• Langfristige Kosten: Sollte der BFH die aktuelle Berechnung kippen oder anpassen, kann das auch Käufer entlasten – allerdings erst in Zukunft.
• Gutachten als Option: Falls Sie eine Immobilie erwerben, die aus Ihrer Sicht überbewertet wurde, könnten spätere Nachweise eine Rolle spielen.

Blick nach vorn-wie geht es mit der Grundsteuer weiter

Der Eigentümerverband Haus & Grund unterstützt mehrere Musterklagen, die bereits beim Bundesfinanzhof anhängig sind. Dort wird zunächst über das Bundesmodell entschieden, das in elf Bundesländern gilt. Die speziellen Landesmodelle folgen voraussichtlich ab 2026. Bis zu den ersten Urteilen bleibt die Unsicherheit bestehen. Die Finanzämter wenden die bisherigen Werte an, solange keine abweichende Entscheidung getroffen wird. Nur in Fällen mit nachweislich deutlich überhöhten Werten können Eigentümer bereits jetzt eine Korrektur durchsetzen.

Lassen Sie sich von der aktuellen Diskussion um die Grundsteuer nicht entmutigen. Wer heute ein Haus kauft, investiert langfristig in ein Stück Sicherheit und Lebensqualität, das weit mehr wiegt als mögliche Schwankungen bei der Steuer.