Immobilien Gesetze 2026: Was sich für Käufer wirklich ändert

Zum Jahreswechsel kommt wieder Bewegung in den Immobilienmarkt. Mit den Immobilien Gesetze 2026 treten neue Vorgaben in Kraft, andere werden weiter vorbereitet oder politisch diskutiert. Für Käufer lohnt sich ein genauer Blick, denn viele Regelungen wirken sich direkt auf Kosten, Planung und spätere Nutzung einer Immobilie aus.

Im Mittelpunkt stehen vor allem Energiefragen, Förderungen, Mietrecht und bauliche Vorgaben. Einige Änderungen gelten bereits verbindlich, andere entstehen aus laufenden Gesetzesverfahren oder aus europäischen Vorgaben. Wer 2026 eine Immobilie kaufen möchte, sollte diese Entwicklungen kennen – nicht nur beim Neubau, sondern auch beim Erwerb bestehender Gebäude, etwa mit Blick auf Heiztechnik, Zähler oder mögliche Nachrüstpflichten.

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Immobilien Gesetze 2026: Diese Änderungen sind bereits beschlossen

Ein Teil der neuen Regeln steht fest und gilt ab 2026 verbindlich. Sie betreffen vor allem Energiekosten, Abrechnungsvorgaben und formale Anforderungen bei Verträgen. Für Käufer ist entscheidend, wo zusätzlicher Aufwand entstehen kann und welche Punkte langfristig Kosten beeinflussen.

Textform bei Gewerbemietverträgen

Ab Januar 2026 reicht bei älteren Gewerbemietverträgen die Textform aus. Für Käufer vermieteter Gewerbeimmobilien bedeutet das vor allem mehr Spielraum, wenn Verträge später angepasst oder ergänzt werden sollen.

Abschaffung der Gasspeicherumlage

Zum 1. Januar 2026 entfällt die Gasspeicherumlage. Dadurch sinken die laufenden Energiekosten etwas, was vor allem für gasbeheizte Gebäude relevant ist und sich auf die Wirtschaftlichkeit auswirken kann.

CO₂-Preis wird versteigert

Der CO₂-Preis wird künftig über Auktionen festgelegt, innerhalb eines Rahmens von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Für Wohnimmobilien bleibt das bekannte Stufenmodell bestehen, das die Kosten zwischen Vermietern und Mietern verteilt. Bei der Kalkulation laufender Ausgaben sollte dieser Punkt dennoch berücksichtigt werden.

Fernablesbare Zähler werden Pflicht

Bis spätestens Ende 2026 müssen Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Zusätzlich sind monatliche Verbrauchsinformationen vorgeschrieben. Beim Kauf lohnt es sich daher zu prüfen, ob entsprechende Technik bereits installiert ist oder noch Kosten anfallen.

Neues Gebäudemodernisierungsgesetz

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz soll 2026 durch ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt werden. Ziel ist es, Sanierungen und den Austausch von Heizungen flexibler zu gestalten. Bis dahin gelten weiterhin die bestehenden Förderprogramme, teils mit hohen Zuschüssen.

Gesetze in Vorbereitung: Das sollten Käufer im Blick behalten

Neben den bereits feststehenden Änderungen gibt es weitere Vorhaben, die 2026 konkret werden könnten und Einfluss auf Wert, Nutzung und Entwicklung von Immobilien haben.

Baugesetzbuch und „Gebäudetyp E“

Die geplante Reform des Baugesetzbuchs soll den Wohnungsbau beschleunigen. Parallel dazu arbeitet die Bundesregierung am sogenannten Gebäudetyp E, der einfacheres und kostengünstigeres Bauen ermöglichen soll. Vorgesehen sind unter anderem reduzierte Standards und klarere Haftungsregeln. Für Käufer von Neubauten könnten sich daraus neue Baukonzepte und langfristig auch günstigere Lösungen ergeben.

Grundsteuer bleibt ein Unsicherheitsfaktor

Die reformierte Grundsteuer gilt zwar seit 2025, steht aber weiterhin unter rechtlicher Beobachtung. Verfahren beim Bundesfinanzhof und mögliche Verfassungsbeschwerden könnten 2026 neue Entscheidungen nach sich ziehen. Käufer sollten daher einkalkulieren, dass sich die Höhe der Grundsteuer regional noch verändern kann.

Verschärfungen im Mietrecht

Geplant sind strengere Regeln für Indexmieten, möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietungen. Wer eine Immobilie ganz oder teilweise vermieten möchte, sollte diese Entwicklungen im Blick behalten, da sie sich auf die Erträge auswirken können.

Diskussion um eine Elementarschadenversicherung

Eine bundesweite Pflichtversicherung gegen Elementarschäden bleibt politisch umstritten. Sollte sie eingeführt werden, würden zusätzliche laufende Kosten entstehen, gleichzeitig aber auch ein besserer Schutz vor Schäden durch Hochwasser oder Starkregen.

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Förderungen und EU-Vorgaben: Chancen und Pflichten für Käufer

Auch 2026 spielt die Förderung eine wichtige Rolle, vor allem bei Neubau, Sanierung und Energie. Gleichzeitig verändern europäische Vorgaben den rechtlichen Rahmen, da sie schrittweise in deutsches Recht übernommen werden. Für Kaufinteressierte heißt das: Fördermöglichkeiten und neue Pflichten sollten immer gemeinsam betrachtet werden.

Förderungen, die weiterhin zur Verfügung stehen:

• KfW-Programme für klimafreundlichen Neubau
• „Jung kauft Alt“
• Wohneigentum für Familien
• Neubauförderung EH55 Plus
• Förderung für altersgerechten Umbau
• steuerliche Abschreibungen im Wohnungsbau
• Fördermittel für sozialen Wohnungsbau
• Unterstützung für Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern

Beim Austausch alter Heizungen sind weiterhin Zuschüsse von bis zu 70 Prozent möglich, solange das neue Gesetz noch nicht in Kraft ist.

Photovoltaik und Einspeisung

Die Steuerbefreiung für private Photovoltaikanlagen bleibt bestehen. Gleichzeitig soll die Einspeisevergütung schrittweise zurückgefahren werden. Für Käufer wird damit der Eigenverbrauch zunehmend wichtiger als die reine Einspeisung ins Netz.

EU-Vorgaben mit Wirkung ab 2026

Mehrere europäische Regelungen greifen spätestens 2026 oder werden dann in nationales Recht umgesetzt. Dazu zählen:

• Vorgaben zum Ausbau von Ladepunkten in Gebäuden
• neue Anforderungen an energetische Sanierungen
• eine stärkere Vereinheitlichung von Energieausweisen
• eine EU-weite Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen
• Anpassungen beim europäischen Emissionshandel

Gerade bei älteren Immobilien lohnt es sich zu prüfen, ob in den kommenden Jahren Sanierungen oder technische Nachrüstungen erforderlich werden könnten.