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Die Solarpflicht wird 2026 für viele Immobilienkäufer weiter an Bedeutung gewinnen. Nicht, weil plötzlich jedes Haus betroffen wäre, sondern weil sich die rechtlichen Rahmenbedingungen auf EU- und Landesebene klarer abzeichnen. Wer ein Haus kaufen möchte, sollte verstehen, was bereits gilt, was geplant ist und was das konkret für den eigenen Kauf bedeutet. Wenn Sie noch nichts von der Solarpflicht 2026 gehört haben, sollten wie vorab klären, was die Solarpflicht ist.
Bildquelle: Evgeniy Alyoshin auf Unsplash
Auf europäischer Ebene ist die Solarpflicht Teil der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Diese sieht eine schrittweise Einführung vor, allerdings nicht rückwirkend für bestehende Wohnhäuser.
Geplant ist:
Wichtig für Käufer: Diese Regelungen betreffen Neubauten, nicht den Kauf bestehender Immobilien. Sie geben aber eine klare Richtung vor, in die sich Neubau- und Sanierungsstandards entwickeln.
Trotz der europäischen Vorgaben gilt auch 2026 nicht überall in Deutschland die Solarpflicht. Die Umsetzung erfolgt weiterhin auf Landesebene. Jedes Bundesland entscheidet selbst, ob und wann eine Pflicht eingeführt wird und für welche Gebäude sie gilt.
Baden-Württemberg hat die umfassendste Regelung eingeführt. Seit Januar 2022 gilt die Pflicht für Nichtwohngebäude, seit Mai 2022 für neue Wohngebäude und seit Januar 2023 auch bei grundlegenden Dachsanierungen. Als Dachsanierung gilt die vollständige Erneuerung der Abdichtung oder Eindeckung bei mindestens 20 m² zusammenhängender Fläche. Mindestens 60 Prozent der geeigneten Dachfläche müssen belegt werden.
Nordrhein-Westfalen hingegen führt die Pflicht schrittweise ein. Seit 2025 gilt sie für Neubauten, ab 2026 auch bei größeren Dachsanierungen.
Niedersachsen wiederum verlangt seit 2023 Solaranlagen bei gewerblichen Neubauten. Seit 2025 gilt die Pflicht auch für Wohngebäude und Dachsanierungen. Die Mindestfläche liegt bei 50 m² Dachfläche, mindestens 50 Prozent der Fläche müssen belegt werden.
Bremen geht einen vollkommen anderen Weg und hat die klarsten Definitionen. Die Pflicht greift seit Juli 2024 bei Dachsanierungen und seit Juli 2025 bei Neubauten. Als Dachsanierung gilt die Sanierung von über 80 Prozent der Dachfläche. Bei weniger als 25 m² geeigneter Dachfläche entfällt die Pflicht. Mindestens 50 Prozent der Dachfläche müssen belegt werden. Nach Abschluss der Dachsanierung bleiben zwei Jahre Zeit für die Installation.
Hessen hingegen hat aktuell keine Solarpflicht für private Wohngebäude. Die Pflicht gilt nur für Parkplätze über 50 Stellplätze und landeseigene Gebäude.
Bildquelle: Bill Mead auf Unsplash
In vielen Bundesländern greift die Solarpflicht in zwei Situationen:
Was als größere Sanierung gilt, ist landesrechtlich geregelt. In der Regel geht es um die Erneuerung eines wesentlichen Teils der Dachfläche, nicht um kleinere Reparaturen. Wer ein älteres Haus kauft und weiß, dass das Dach in den nächsten Jahren erneuert werden muss, sollte diesen Punkt frühzeitig prüfen.
Was genau ist eine größere Dachsanierung? Die Definition variiert erheblich zwischen den Bundesländern. Das sorgt häufig für Unsicherheit bei Käufern. In Bremen ist die Regelung am klarsten formuliert. Eine Dachsanierung liegt vor, wenn über 80 Prozent der Dachfläche erneuert werden. Kleinere Reparaturen fallen nicht darunter.
In Schleswig-Holstein reicht bei Nichtwohngebäuden bereits eine Renovierung von mehr als 10 Prozent des Daches aus. Baden-Württemberg wiederum definiert die größere Dachsanierung nicht prozentual, sondern inhaltlich. Es zählt die vollständige Erneuerung der Abdichtung oder Eindeckung bei mindestens 20 m² zusammenhängender Fläche.
Als Faustregel gilt in den meisten Bundesländern folgendes. Wenn mindestens die Hälfte der Dachfläche erneuert wird oder strukturelle Arbeiten am Dachstuhl oder der Dämmung erfolgen, greift die Solarpflicht. Kleinere Reparaturen nach Sturmschäden oder der Austausch einzelner Ziegel fallen in der Regel nicht darunter.
Auch im neuen Jahr gilt, es gibt keine Pflicht, bestehende Dächer ohne Anlass nachzurüsten. Bestandsimmobilien sind nicht pauschal betroffen. Dennoch verändert die Solarpflicht den Blick auf ältere Gebäude.
Für Käufer spielen deshalb Fragen eine größere Rolle:
Diese Fragen helfen nicht nur im Hinblick auf mögliche Pflichten, sondern auch bei der langfristigen Kosten- und Wertbetrachtung.
Dort, wo eine Solarpflicht gilt, ist sie nicht starr. Technische Gründe, ungünstige Dachausrichtung oder wirtschaftliche Unzumutbarkeit können Ausnahmen ermöglichen. Eine Pflicht bedeutet also nicht automatisch, dass in jedem Fall eine Anlage installiert werden muss.
Die Solarpflicht 2026 ist kein Grund, einen Hauskauf grundsätzlich infrage zu stellen. Sie ist auch kein verstecktes Risiko. Sie gehört zu den Rahmenbedingungen, die bei der Bewertung einer Immobilie berücksichtigt werden sollten – ähnlich wie Energieeffizienz, Heiztechnik oder künftige Sanierungsbedarfe.
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