Energetische Sanierung von Wohngebäuden: Kommt jetzt die „Sanierung light“?

Die energetische Sanierung von Wohngebäuden kommt seit Jahren nicht richtig voran. Dabei ist der Druck hoch: Der Gebäudesektor zählt zu den größten CO₂-Verursachern in Deutschland. Trotzdem sinkt die Sanierungsquote weiter. In der Branche wird deshalb ein neuer Ansatz diskutiert: eine Art „Sanierung light“,  angelehnt an den Gebäudetyp E im Neubau.

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Sanierungsquote auf neuem Tiefstand

Die Zahlen sind ernüchternd. 2025 wurden im deutschen Wohngebäudebestand nur noch 0,67 Prozent energetisch saniert. Zum Vergleich: 2022 lag die Quote noch bei 0,88 Prozent. Um die Klimaziele zu erreichen, wären rund zwei Prozent pro Jahr notwendig.

Deutschland zählt rund 19,5 Millionen Wohngebäude. Tatsächlich wurden im vergangenen Jahr etwa 260.000 Wohneinheiten energetisch modernisiert – deutlich weniger als von Experten gefordert. Die Deutsche Energie-Agentur geht davon aus, dass es 2025 rund 460.000 Einheiten hätten sein müssen. Bis 2030 müsste diese Zahl sogar auf bis zu 730.000 steigen.

Gleichzeitig verursachen Gebäude noch immer rund 30 bis 36 Prozent der gesamten Treibhausgasemissionen. Besonders problematisch sind die energetisch schlechtesten Immobilien der Klassen G und H. Sie stehen für rund die Hälfte des Energieverbrauchs im Gebäudesektor. Zwei Drittel aller Wohnhäuser liegen insgesamt in den Effizienzklassen D bis H – mit entsprechend hohen Energieverbräuchen und steigenden Nebenkosten für Bewohner. Am Markt werden solche Objekte inzwischen mit deutlichen Abschlägen gehandelt, teils bis zu 40 Prozent unter dem Wert sanierter Gebäude.

Energetische Sanierung von Wohngebäuden: Warum Eigentümer zögern

Eine Umfrage des Immobilienhauses Aengevelt zeigt: Nur knapp ein Viertel der Eigentümer rechnet mit steigenden Investitionen in Modernisierung und Instandsetzung. Bei rein energetischen Maßnahmen liegt der Wert mit 34 Prozent etwas höher – aber auch das signalisiert Zurückhaltung.

Die Gründe sind vielfältig:

• Hohe gesetzliche Anforderungen: § 48 des Gebäudeenergiegesetzes schreibt strenge Dämmstandards vor. Für viele Eigentümer sind die Vorgaben so ambitioniert, dass Maßnahmen komplett aufgeschoben werden.
• Unsicherheit durch Gesetzesdebatten: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) sorgt weiterhin für Diskussionen. Änderungen sind angekündigt, Details fehlen. Wer heute investiert, weiß nicht, ob die Rahmenbedingungen morgen noch gelten.
• 65-Prozent-Vorgabe bei Heizungen: Aktuell müssen neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Ob diese Regel bleibt, ist unklar.
• Steuerliche Hürden: Wer eine Bestandsimmobilie kauft und innerhalb von drei Jahren mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten in Sanierungen steckt, kann die Ausgaben oft nicht sofort steuerlich geltend machen. Das schreckt viele ab.
• Begrenzte Mieterhöhungsmöglichkeiten: Seit der Verschärfung des § 559 BGB lassen sich Modernisierungskosten nur noch eingeschränkt umlegen.
• Demografische Struktur: Ein großer Teil der Eigentümer ist im Rentenalter. Umfangreiche Sanierungen erscheinen organisatorisch und finanziell schwer stemmbar.

Dazu kommt die Unsicherheit durch die europäische Debatte um mögliche Sanierungspflichten sowie durch die schleppende kommunale Wärmeplanung. Fernwärmeanschlüsse sind vielerorts teuer oder gar nicht verfügbar.

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Die Idee einer „Sanierung light“

Vor diesem Hintergrund bringt Aengevelt eine abgespeckte Variante ins Spiel – vergleichbar mit dem Gebäudetyp E im Neubau. Gedacht ist an ein vereinfachtes Sanierungsmodell mit geringeren technischen Vorgaben und niedrigeren Kosten.

Statt 100 Prozent der aktuellen Anforderungen zu erfüllen, könnten etwa 80 Prozent der Dämmstandards ausreichen. Ziel wäre, Hemmschwellen zu senken und mehr Eigentümer zu motivieren, überhaupt tätig zu werden. Befürworter argumentieren: Lieber viele Gebäude spürbar verbessern als wenige perfekt sanieren.

Flankierend werden steuerliche Anpassungen vorgeschlagen, etwa Ausnahmen bei energetischen Maßnahmen vom anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand. Auch eine Lockerung der Begrenzungen bei modernisierungsbedingten Mieterhöhungen steht im Raum.

Pragmatismus statt Perfektion?

Die Debatte um eine „Sanierung light“ zeigt vor allem eines: Zwischen ambitionierten Klimazielen und wirtschaftlicher Realität klafft eine Lücke. Die derzeitige Sanierungsquote reicht bei Weitem nicht aus. Gleichzeitig fühlen sich viele Eigentümer von Anforderungen, Kosten und politischer Unklarheit überfordert.

Ein abgespecktes Modell könnte Bewegung in den Markt bringen – sofern es rechtssicher, planbar und finanziell tragfähig ausgestaltet wird. Ob die kommende Reform des GEG tatsächlich in diese Richtung geht, bleibt abzuwarten.

Fest steht: Ohne deutlich mehr Dynamik im Bestand wird die Wärmewende im Gebäudesektor kaum zu schaffen sein.