Verkäuferdarlehen: Eine clevere Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung

Wer ein Eigenheim erwerben möchte, stößt oft auf die Herausforderung hoher Immobilienpreise, besonders in urbanen Regionen. Ein Bankkredit scheint für viele die einzige Lösung zu sein. Doch es gibt eine interessante Alternative: das Verkäuferdarlehen. Dieses Modell bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern Vorteile und kann durch gezielte Gestaltung sogar steuerliche Begünstigungen mit sich bringen.

Wie funktioniert ein Verkäuferdarlehen?

Ein Verkäuferdarlehen ist eine Finanzierungsform, bei der Verkäufer dem Käufer einen Teil des Kaufpreises – in der Regel fünf bis zehn Prozent – als Darlehen zur Verfügung stellt. Dieser Betrag wird von Banken als Eigenkapital des Käufers anerkannt, wodurch sich die Konditionen für einen ergänzenden Bankkredit verbessern. Ein niedrigerer Zinssatz bei der Bankfinanzierung ist somit häufig die Folge.

Die Details des Darlehens, wie Zinsen und Tilgungsmodalitäten, werden individuell zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart. Trotz der Flexibilität sind mögliche Risiken nicht zu unterschätzen: Käufer könnten mit höheren Zinsen als bei einem Bankkredit belastet werden, während Verkäufer finanzielle Engpässe riskieren, wenn die Rückzahlung ausbleibt oder verzögert wird. Zudem kann die eingeschränkte Liquidität des Verkäufers ein Nachteil sein, da die Rückzahlung meist in Raten erfolgt und das Kapital für andere Investitionen fehlt.

Steuerliche Vorteile innerhalb der Familie

Innerhalb der Familie entfaltet das Verkäuferdarlehen oft besonders attraktive steuerliche Effekte. Angenommen, eine Immobilie wird von Partner A an Partner B für 450.000 Euro verkauft, und Partner A übernimmt zehn Prozent des Kaufpreises (45.000 Euro) als Darlehen. In diesem Fall verbessert sich Partner B’s Position gegenüber der Bank erheblich, da sein Eigenkapitalanteil steigt.

Um steuerliche Vorteile voll auszuschöpfen, ist es entscheidend, den Darlehensvertrag „fremdüblich“ zu gestalten. Dadurch kann verhindert werden, dass die Zinseinnahmen des Verkäufers mit seinem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Stattdessen gilt der günstigere Abgeltungssatz von 25 Prozent. Gleichzeitig können die Zinsen für den Käufer als Werbungskosten abgesetzt werden, was seine Steuerlast reduziert.

Immobilienübertragungen an die nächste Generation

Auch bei der Veräußerung von Immobilien an die eigenen Kinder lohnt sich das Verkäuferdarlehen. Häufig werden Immobilien dabei unterhalb des Marktwerts verkauft, was eine sogenannte gemischte Schenkung darstellt. Dabei ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Marktwert steuerpflichtig.

Durch einen fremdüblichen Vertrag können Eltern und Kinder diese Steuerbelastung minimieren. Darüber hinaus profitieren Kinder oft von einem neuen Abschreibungsvolumen, während Eltern auf ihre Zinserträge lediglich die Abgeltungsteuer zahlen. Besonders bei Kindern mit geringem Einkommen fallen auf Mieteinnahmen häufig nur minimale Steuern an, da diese durch den Grundfreibetrag gedeckt sind.

Das Verkäuferdarlehen ist eine vielseitige Möglichkeit, Immobilienkäufe zu finanzieren. Es bietet Käufern die Chance auf bessere Bankkonditionen und Verkäufern eine zusätzliche Einnahmequelle. Dennoch sollten beide Parteien die potenziellen Risiken sorgfältig prüfen und sich umfassend beraten lassen.

Wann ist ein Verkäuferdarlehen sinnvoll?

Ein Verkäuferdarlehen bietet sich besonders dann an, wenn der Käufer Schwierigkeiten hat, das notwendige Eigenkapital für einen Bankkredit aufzubringen. Es ist auch eine gute Option, um innerhalb der Familie Vermögen zu übertragen, ohne hohe Steuerlasten zu riskieren. Für Verkäufer, die auf eine monatliche Rückzahlung setzen und bereit sind, ein gewisses Risiko einzugehen, stellt es eine interessante Alternative dar. Dennoch ist es unerlässlich, die rechtlichen und steuerlichen Aspekte sorgfältig zu prüfen.

Mit einer professionellen Beratung und einer durchdachten Gestaltung kann das Verkäuferdarlehen eine attraktive Alternative zu klassischen Finanzierungsmodellen darstellen – sei es im familiären Umfeld oder bei externen Käufern.