Finanzierung energetisch schlechter Immobilien wird anspruchsvoller

Der energetische Zustand eines Hauses spielt inzwischen auch bei der Kreditvergabe eine größere Rolle. Das zeigt der aktuelle Bank Lending Survey der Deutschen Bundesbank. Demnach haben deutsche Banken ihre Vergaberichtlinien für private Wohnungsbaukredite im zweiten Quartal 2026 erneut verschärft.

Besonders genau schauen die Institute auf Gebäude mit niedriger Energieeffizienz, wenn nach dem Kauf keine größeren energetischen Verbesserungen vorgesehen sind. Soll die Immobilie dagegen umfassend saniert werden oder weist sie bereits einen guten energetischen Standard auf, wirken klimabezogene Faktoren bei der Kreditprüfung eher entlastend.

Für die Finanzierung energetisch schlechter Immobilien bedeutet das vor allem eines. Der Kaufpreis allein reicht für die Bewertung nicht mehr aus. Auch der Sanierungsbedarf und die dafür vorgesehenen Mittel müssen plausibel in der Finanzierung auftauchen.

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Banken legen bei Wohnungsbaukrediten strengere Maßstäbe an

Im zweiten Quartal 2026 lag der Nettoanteil der Banken, die ihre Vergaberichtlinien für private Wohnungsbaukredite verschärften, bei sieben Prozent. Im ersten Quartal waren es noch vier Prozent.

Gleichzeitig wurden auch die Kreditbedingungen restriktiver. Die befragten Banken verweisen unter anderem auf gestiegene Refinanzierungskosten, höhere Kreditzinsen und eine geringere Risikotoleranz.

Die Bundesbank meldet allerdings keine auffällige Zunahme der Kreditablehnungen. Die Ablehnungsquote bei Wohnungsbaukrediten blieb nahezu unverändert. Bei der Finanzierung energetisch schlechter Immobilien kann die Prüfung dennoch umfangreicher ausfallen, wenn nach dem Kauf größere Investitionen anstehen und deren Finanzierung noch offen ist. Das betrifft vor allem ältere Bestandsgebäude, bei denen Heizung, Dämmung oder Fenster in den nächsten Jahren erneuert werden müssen.

Finanzierung energetisch schlechter Immobilien bei den Klassen G und H

Besonders bei Häusern der Energieeffizienzklassen G oder H lohnt sich eine genaue Kostenaufstellung. Solche Gebäude weisen häufig einen hohen Energieverbrauch auf und benötigen früher oder später größere Investitionen.

Für das Bankgespräch sollten Käufer möglichst konkret zeigen können, welche Arbeiten geplant sind und was sie voraussichtlich kosten. Hilfreich sind der Energieausweis, Angebote von Handwerksbetrieben, eine Energieberatung oder ein individueller Sanierungsfahrplan.

Auch mögliche Fördermittel sollten früh geprüft werden. Für die Finanzierung energetisch schlechter Immobilien ist allerdings entscheidend, dass die Rechnung auch dann tragfähig bleibt, wenn Zuschüsse niedriger ausfallen oder einzelne Maßnahmen teurer werden als geplant.

Die Bank kann so besser einschätzen, welcher Kapitalbedarf neben dem eigentlichen Kaufpreis entsteht und ob Eigenkapital, Förderkredite und Darlehen dafür ausreichen.

Kaufpreis und Sanierung gemeinsam kalkulieren

Wie schnell die Gesamtkosten steigen können, zeigt ein einfaches Beispiel. Ein Haus kostet 300.000 Euro. Für eine neue Heizung, bessere Fenster und Dämmarbeiten werden weitere 80.000 Euro veranschlagt.

Damit müssen Käufer mindestens 380.000 Euro zuzüglich Kaufnebenkosten finanzieren oder aus eigenen Mitteln aufbringen. Werden Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten ebenfalls berücksichtigt, liegt der tatsächliche Kapitalbedarf noch einmal höher.

Gerade bei der Finanzierung energetisch schlechter Immobilien kann deshalb ein günstigerer Kaufpreis attraktiv sein, wenn für die Sanierung ausreichend finanzieller Spielraum bleibt. Umgekehrt wird ein vermeintliches Schnäppchen schnell teuer, wenn nach dem Kauf hohe Modernisierungskosten anfallen, die vorher nicht einkalkuliert wurden.

Vor dem Notartermin sollte deshalb geklärt sein, welche Arbeiten zeitnah anstehen, welche verschoben werden können und wie hoch eine sinnvolle Reserve für unerwartete Kosten ausfällt.

Verkäufer sollten den energetischen Zustand belegen können

Auch für Eigentümer wirkt sich die Entwicklung bei der Kreditvergabe aus. Je genauer Interessenten den energetischen Zustand eines Hauses einschätzen können, desto besser lässt sich das Finanzierungsgespräch vorbereiten.

Vor Beginn der Vermarktung sollten deshalb ein gültiger Energieausweis und Nachweise zu bereits ausgeführten Arbeiten vorliegen. Wurden Fenster ausgetauscht, das Dach gedämmt oder die Heizung erneuert, helfen Rechnungen und technische Unterlagen bei der Einordnung.

Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan vor, kann auch dieser sinnvoll sein. Er zeigt, welche energetischen Maßnahmen bereits empfohlen wurden und in welcher Reihenfolge sie umgesetzt werden könnten.

Solche Unterlagen helfen bei der Finanzierung energetisch schlechter Immobilien, weil Kaufinteressenten den zusätzlichen Kapitalbedarf früher beziffern können. Größere Kosten tauchen dadurch nicht erst kurz vor der Kreditentscheidung auf.

Der Sanierungsbedarf gehört in die Preisfindung

Bei einem stark sanierungsbedürftigen Haus beeinflusst der energetische Zustand auch den finanziellen Spielraum potenzieller Käufer. Wer nach dem Erwerb noch 50.000, 80.000 oder 100.000 Euro investieren muss, kann diesen Betrag nicht gleichzeitig für den Kaufpreis einsetzen.

Für die Preisfindung sollte deshalb berücksichtigt werden, welche energetischen Maßnahmen bereits erledigt wurden und welche Kosten voraussichtlich noch anstehen. Eine unsanierte Immobilie mit alter Heizung und schwacher Gebäudehülle hat eine andere Ausgangslage als ein vergleichbares Haus, bei dem Dach, Fenster und Heiztechnik bereits modernisiert wurden.

Auch Makler sollten diese Punkte früh erfassen. Energieausweis, Modernisierungsnachweise und bekannte Sanierungsmaßnahmen gehören zu den Unterlagen, die bereits vor der Vermarktung geprüft werden sollten.

Die Finanzierung energetisch schlechter Immobilien hängt damit stärker davon ab, wie transparent der Zustand des Gebäudes dargestellt wird und ob Kaufpreis und Sanierungsbudget zusammen in die Finanzierung passen. Sind die Kosten früh bekannt, können Interessenten realistischer entscheiden, ob die Immobilie innerhalb ihres Budgets liegt.