Gericht zweifelt an der Berechnung der Grundsteuer für große Grundstücke in Hessen

Bei der Grundsteuer für große Grundstücke in Hessen könnte das Flächen-Faktor-Modell in besonderen Fällen zu einer unverhältnismäßig hohen Belastung führen. Das Hessische Finanzgericht in Kassel hat die Berechnung für ein außergewöhnlich großes Grundstück im Außenbereich geprüft und dabei verfassungsrechtliche Zweifel geäußert.

Im Verfahren ging es um eine verpachtete Fläche, auf der ein Golfplatz betrieben wird. Der Beschluss lässt sich daher nicht auf jedes große Grundstück übertragen. Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser oder Wohngrundstücke mit einem weitläufigen Garten sind in der Regel nicht betroffen. Bedeutung kann die Entscheidung vor allem für sehr große Freizeitflächen und andere Sondergrundstücke im baurechtlichen Außenbereich haben.

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Warum das Gericht die Berechnung bezweifelt

Der Beschluss stammt vom 21. Mai 2026 und trägt das Aktenzeichen 3 V 1420/24. Veröffentlicht wurde die Entscheidung am 15. Juli 2026. Die Eigentümerin wandte sich gegen den festgesetzten Grundsteuermessbetrag, weil sie den zugrunde gelegten Bodenrichtwert für deutlich zu hoch hielt. Sie verlangte den Ansatz eines niedrigeren Wertes und beantragte eine Aussetzung der Vollziehung.

Das Gericht gab dem Antrag teilweise statt. Damit ist noch nicht abschließend entschieden, ob die Berechnung rechtmäßig war. Bei der vorläufigen Prüfung sah das Finanzgericht jedoch ernstliche Zweifel daran, ob das hessische Grundsteuermodell bei einem derart großen Außenbereichsgrundstück mit dem allgemeinen Gleichheitssatz und der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes vereinbar ist.

Das Problem liegt in der Berücksichtigung der gesamten Grundstücksfläche. Bei einem Golfplatz erhöht jeder weitere Quadratmeter den Flächenbetrag. Die Fläche kann wegen der baurechtlichen Vorgaben jedoch nicht beliebig bebaut oder intensiver genutzt werden.

Nach Ansicht des Gerichts könnte die Steuerbelastung dadurch stärker steigen, als es durch die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten und den Zugang zu kommunaler Infrastruktur gerechtfertigt wäre.

So wird die Grundsteuer in Hessen berechnet

Hessen nutzt für die Grundsteuer B ein eigenes Flächen-Faktor-Verfahren. Für den Grund und Boden werden 0,04 Euro je Quadratmeter angesetzt. Bei bebauten Grundstücken fließen zusätzlich die Wohn- und Nutzflächen in die Berechnung ein.

Danach wird ein Lagefaktor berücksichtigt. Er ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem Bodenrichtwert des Grundstücks und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der jeweiligen Gemeinde. Anders als beim Bundesmodell steht der konkrete Verkehrswert der Immobilie nicht unmittelbar im Mittelpunkt.

Das hessische Modell beruht auf der Annahme, dass größere und besser gelegene Grundstücke kommunale Leistungen stärker nutzen können. Bei gewöhnlichen Wohn- und Gewerbegrundstücken darf der Gesetzgeber mit solchen Vereinfachungen arbeiten. Schwierigkeiten entstehen, wenn eine Fläche außergewöhnlich groß ist, aber wegen ihrer Lage und Nutzung kaum stärker bebaut oder wirtschaftlich intensiver genutzt werden kann.

Für Grundstücke im Außenbereich sieht das Hessische Grundsteuergesetz bereits eine Entlastung vor. Bei der Ermittlung des Lagefaktors werden zehn Prozent des durchschnittlichen Bodenrichtwerts der Gemeinde angesetzt. Nach den Ausführungen des Finanzgerichts verringert sich der Flächenbetrag dadurch ungefähr um die Hälfte.

Diese Reduzierung hielt das Gericht im Fall des Golfplatzes nicht für ausreichend. Das Gesetz enthält weder eine weitergehende Abstufung für außergewöhnlich große Grundstücke noch eine besondere Härtefallregelung.

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Bei der Grundsteuer für große Grundstücke in Hessen zählt der Einzelfall

Das Finanzgericht nennt keine feste Grundstücksgröße, ab der die Berechnung automatisch angezweifelt werden kann. Eine hohe Quadratmeterzahl allein reicht daher nicht aus.

Das Grundstück muss außergewöhnlich groß sein und im baurechtlichen Außenbereich liegen. Hinzukommen müssen rechtliche oder tatsächliche Einschränkungen, die eine intensivere Bebauung oder Nutzung der Fläche verhindern. Ob ein Grundstück im baurechtlichen Außenbereich liegt, richtet sich nach Paragraf 35 des Baugesetzbuchs. Der Begriff bezeichnet daher nicht einfach eine ländliche Lage oder ein Grundstück am Ortsrand.

Neben Golfplätzen könnten auch andere große Freizeit- oder Sonderflächen in eine vergleichbare Situation geraten. Bei einem normalen Wohngrundstück innerhalb eines bebauten Ortsteils kann die Entscheidung dagegen nicht allein wegen eines großen Gartens herangezogen werden. Land- und forstwirtschaftliche Flächen müssen ebenfalls getrennt betrachtet werden. Sie können der Grundsteuer A unterliegen und werden dann nach anderen Vorgaben bewertet. Der Golfplatz im entschiedenen Verfahren gehörte zum Grundvermögen und fiel damit unter die Grundsteuer B.

Das hessische Grundsteuermodell gilt weiterhin

Das Hessische Finanzgericht hat weder das gesamte Flächen-Faktor-Modell verworfen noch die Grundsteuer in Hessen für verfassungswidrig erklärt. Der Beschluss betrifft eine ungewöhnliche Grundstückssituation und wurde im einstweiligen Rechtsschutz getroffen.

In einem anderen Verfahren hatte das Gericht das hessische Landesgrundsteuergesetz Anfang 2025 grundsätzlich bestätigt. Dort ging es um ein Grundstück mit einem Zweifamilienhaus. Gegen dieses Urteil läuft beim Bundesfinanzhof das Revisionsverfahren mit dem Aktenzeichen II R 12/25.

Dieses Verfahren ist vom aktuellen Golfplatzfall zu unterscheiden. Bei dem nun veröffentlichten Beschluss geht es um die Frage, ob außergewöhnlich große und nur eingeschränkt nutzbare Außenbereichsflächen stärker entlastet werden müssen. Auch die teilweise Aussetzung der Vollziehung gilt nur für den entschiedenen Einzelfall. Andere Eigentümer erhalten dadurch nicht automatisch einen niedrigeren Grundsteuermessbetrag.

Wann sich eine Prüfung des Bescheids lohnen kann

Eine fachliche Prüfung kann sinnvoll sein, wenn ein Grundstück tatsächlich im baurechtlichen Außenbereich liegt, eine außergewöhnlich große Fläche umfasst und nur eingeschränkt bebaut oder genutzt werden darf.

Benötigt werden vor allem der Grundsteuermessbescheid des Finanzamts, der Grundsteuerbescheid der Gemeinde, die angesetzte Grundstücksfläche und der verwendete Lagefaktor. Auch Unterlagen zur baurechtlichen Einordnung und zur zulässigen Nutzung der Fläche können eine Rolle spielen.

Die Grundsteuer wird in zwei Schritten festgesetzt. Zunächst berechnet das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Anschließend multipliziert die Gemeinde diesen Betrag mit ihrem Hebesatz und erlässt den Grundsteuerbescheid.

Einwände gegen die Grundstücksfläche, den Lagefaktor oder andere Berechnungsgrundlagen müssen deshalb in der Regel gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht werden. Gegen den Grundsteuermessbescheid kann innerhalb eines Monats nach seiner Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden.

Ist diese Frist bereits abgelaufen, kann grundsätzlich noch ein Änderungsantrag beim zuständigen Finanzamt gestellt werden. Ob der Bescheid geändert werden darf, hängt von den rechtlichen Voraussetzungen und den Umständen des jeweiligen Falls ab.

Ein Einspruch oder Änderungsantrag stoppt die Vollziehung nicht automatisch. Wer erreichen möchte, dass der angefochtene Betrag vorläufig nicht vollzogen wird, muss zusätzlich eine Aussetzung der Vollziehung beantragen. Bei hohen Steuerbeträgen oder bereits bestandskräftigen Bescheiden sollte eine Steuerberatung oder eine im Steuerrecht tätige Kanzlei die Unterlagen prüfen.

Wie es nach der Entscheidung weitergeht

Das Hessische Finanzgericht hat die Beschwerde zum Bundesfinanzhof wegen der grundsätzlichen Bedeutung zugelassen. Aus der veröffentlichten Mitteilung geht bislang nicht hervor, ob die Beschwerde tatsächlich eingelegt wurde und unter welchem Aktenzeichen sie gegebenenfalls geführt wird.

Ein weiteres Gerichtsverfahren könnte klären, ob Hessen für außergewöhnlich große Außenbereichsgrundstücke eine stärkere Verringerung des Flächenansatzes oder eine besondere Härtefallregelung vorsehen muss. Bis dahin müssen Eigentümer vergleichbarer Grundstücke gegen ihren eigenen Bescheid vorgehen und darlegen, warum die pauschale Berechnung die Besonderheiten ihrer Fläche nicht ausreichend berücksichtigt.