KfW 261 beim Immobilienkauf: Weniger Zuschuss trotz höherem Kredit

Eine energetisch sanierte Immobilie ist häufig teurer als ein vergleichbares Haus mit Modernisierungsbedarf. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch ein Teil der nachgewiesenen Sanierungskosten über das KfW-Programm 261 finanziert werden.

Seit dem 21. Juli 2026 gelten dafür neue Bedingungen. Der mögliche Kreditbetrag steigt auf bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit, gleichzeitig fallen die Tilgungszuschüsse deutlich niedriger aus. Auch der bisherige Bonus für die Erneuerbare-Energien-Klasse entfällt.

Damit KfW 261 beim Immobilienkauf genutzt werden kann, muss der erreichte Effizienzhaus-Standard offiziell bestätigt sein. Zudem gehören die förderfähigen Sanierungskosten gesondert in den Kaufvertrag oder in eine separate Kostenaufstellung.

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Welche Immobilien über KfW 261 gefördert werden

Das KfW-Programm 261 unterstützt die vollständige energetische Sanierung eines bestehenden Wohngebäudes. Auch der Kauf einer Immobilie, die gerade zum Effizienzhaus saniert wurde, kann darüber finanziert werden.

Seit dem 21. Juli 2026 fördert die KfW nur noch Effizienzhaus-Stufen mit Erneuerbare-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeits-Klasse. Dazu gehören Effizienzhaus 40, 55, 70 und 85 sowie Effizienzhaus Denkmal jeweils mit einer der beiden Zusatzklassen. Ein Gebäude, das lediglich den Standard Effizienzhaus 85 ohne EE- oder Nachhaltigkeits-Klasse erreicht, erfüllt die neuen Voraussetzungen nicht.

Der Bauantrag oder die Bauanzeige des Gebäudes muss zum Zeitpunkt des Förderantrags mindestens fünf Jahre zurückliegen. Außerdem ist ein Energieeffizienz-Experte erforderlich. Dieser prüft die Sanierung, bestätigt den erreichten Standard und erstellt die Unterlagen für den Kreditantrag. Angaben im Exposé reichen als Nachweis nicht aus. Auch Bezeichnungen wie „energetisch saniert“ oder „energieeffizient modernisiert“ sagen noch nichts darüber aus, ob das Gebäude die technischen Anforderungen der KfW erfüllt.

Bis zu 150.000 Euro Kredit pro Wohneinheit

Für eine Effizienzhaus-Sanierung stellt die KfW seit dem 21. Juli 2026 bis zu 150.000 Euro Kredit pro Wohneinheit bereit. Die Höhe richtet sich nach den tatsächlich förderfähigen Kosten. Beim Kauf einer sanierten Immobilie wird daher nicht automatisch der gesamte Kaufpreis über KfW 261 finanziert. Förderfähig ist nur der Anteil, der nachvollziehbar auf die energetische Sanierung entfällt. Der höhere Kreditrahmen darf zudem nicht mit einem höheren Zuschuss verwechselt werden. Der KfW-Kredit muss grundsätzlich zurückgezahlt werden. Lediglich der Tilgungszuschuss reduziert die verbleibende Kreditschuld.

Tilgungszuschüsse sinken um zehn Prozentpunkte

Mit den neuen Förderbedingungen wurden die Tilgungszuschüsse für Effizienzhaus-Sanierungen pauschal um zehn Prozentpunkte gekürzt. Der bisherige Zusatzbonus von fünf Prozentpunkten für die Erneuerbare-Energien-Klasse wurde ebenfalls gestrichen.

Bei einer Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE beträgt der Tilgungszuschuss aktuell beispielsweise fünf Prozent. Bei einem vollständig ausgeschöpften Kredit über 150.000 Euro werden damit 7.500 Euro von der Kreditschuld abgezogen. Für Effizienzhaus 40 EE gelten zehn Prozent, was einem maximalen Tilgungszuschuss von 15.000 Euro entspricht. Bei Effizienzhaus 70 EE und Effizienzhaus 85 EE gibt es derzeit keinen regulären Tilgungszuschuss. Der zinsverbilligte Kredit kann dennoch genutzt werden.

Bei Effizienzhaus-Stufen mit Nachhaltigkeits-Klasse liegt der reguläre Tilgungszuschuss derzeit jeweils fünf Prozentpunkte über dem Zuschuss der entsprechenden EE-Klasse. Welche Variante für eine Immobilie nachgewiesen werden kann, sollte bereits vor dem Kauf geklärt werden.

Die Sanierungskosten müssen getrennt ausgewiesen sein

Beim Kauf einer frisch sanierten Immobilie verlangt die KfW eine klare Aufteilung der Kosten. Die Ausgaben für die energetischen Maßnahmen müssen entweder direkt im Kaufvertrag oder in einer gesonderten Aufstellung genannt werden. Ein Kaufpreis von beispielsweise 500.000 Euro reicht als Angabe nicht aus. Aus den Unterlagen muss hervorgehen, welcher Betrag auf die förderfähige Effizienzhaus-Sanierung entfällt.

Für KfW 261 beim Immobilienkauf ist diese Aufteilung entscheidend. Nur die nachgewiesenen und förderfähigen Sanierungskosten können in den KfW-Kredit einbezogen werden. Dazu können etwa Arbeiten an der Dämmung, den Fenstern, der Heizungsanlage oder der Lüftungstechnik gehören. Welche Kosten im Einzelfall berücksichtigt werden, prüft der Energieeffizienz-Experte gemeinsam mit dem Finanzierungspartner.

Eine nachträgliche Aufteilung des Kaufpreises kann problematisch werden. Die Kostenaufstellung sollte deshalb geklärt sein, bevor der Vertragsentwurf beim Notariat abgestimmt wird. Auch Verkäufer profitieren von einer vollständigen Dokumentation. Rechnungen, Leistungsbeschreibungen und energetische Nachweise zeigen, welche Arbeiten durchgeführt wurden und wie sich der höhere Kaufpreis zusammensetzt.

Die Aufteilung sollte vor dem Notartermin mit der finanzierenden Bank besprochen werden. So lässt sich prüfen, ob die gewählte Formulierung für die KfW 261 Förderung ausreicht. Zusätzlich muss der Kaufvertrag eine Haftungsklausel enthalten. Darin steht der Verkäufer für die angegebene Effizienzhaus-Stufe ein. Die KfW stellt dafür eine unverbindliche Musterformulierung zur Verfügung.

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Welche Nachweise vor dem Kauf vorliegen sollten

Vor dem Notartermin sollte geklärt sein, welche Effizienzhaus-Stufe erreicht wurde und ob die EE- oder Nachhaltigkeits-Klasse nachgewiesen werden kann. Hinzu kommen die Bestätigung zum Antrag, die Kostenaufstellung und eine genaue Beschreibung der ausgeführten Maßnahmen.

Nach Abschluss des Vorhabens verlangt die KfW außerdem eine Bestätigung nach Durchführung. Mit diesem Dokument wird nachgewiesen, dass die technischen Förderbedingungen eingehalten wurden. Erst danach schreibt die KfW den Tilgungszuschuss gut. Beim Kauf eines frisch sanierten Hauses wird die Bestätigung nach Durchführung in der Regel vom Bauträger bereitgestellt. Fehlt einer dieser Nachweise, kann eine hochwertig sanierte Immobilie trotzdem aus der Förderung fallen. Die technische Qualität des Hauses und die Förderfähigkeit sind zwei getrennte Punkte.

Neue Förderung für serielle Sanierungen geplant

Beim seriellen Sanieren werden unter anderem vorgefertigte Fassaden- oder Dachelemente eingesetzt. Dadurch lassen sich größere Gebäude oder ganze Wohnanlagen nach einem einheitlichen Verfahren modernisieren.

Für serielle Sanierungen auf Effizienzhaus 40 oder Effizienzhaus 55 gibt es derzeit einen zusätzlichen Tilgungszuschuss von 15 Prozentpunkten. Dieser Bonus kann unter bestimmten Voraussetzungen mit weiteren Zuschlägen kombiniert werden. Voraussichtlich ab Ende September 2026 soll auch eine serielle Sanierung zum Effizienzhaus 70 EE berücksichtigt werden. Dafür ist ein Bonus von fünf Prozent vorgesehen. Die Beantragung wird erst möglich, sobald die technischen und formalen Voraussetzungen vollständig umgesetzt wurden.

Für den Kauf eines einzelnen Einfamilienhauses spielt die serielle Sanierung bisher eine geringe Rolle. Relevanter ist sie bei Mehrfamilienhäusern, größeren Wohnanlagen und umfangreichen Sanierungsprojekten.

KfW 261 beim Immobilienkauf rechtzeitig einplanen

KfW 261 kann die Finanzierung einer frisch sanierten Immobilie erleichtern. Dafür müssen die Effizienzhaus-Stufe, die förderfähigen Sanierungskosten und die Haftung des Verkäufers im Kaufvertrag eindeutig dokumentiert sein. Auch der Förderantrag muss rechtzeitig vorbereitet werden.

Seit dem 21. Juli 2026 stehen zwar bis zu 150.000 Euro Kredit pro Wohneinheit zur Verfügung. Die niedrigeren Tilgungszuschüsse führen jedoch dazu, dass ein größerer Teil des Kredits zurückgezahlt werden muss. Für die Kaufentscheidung zählt deshalb nicht allein die mögliche Kreditsumme, sondern vor allem die verbleibende Restschuld.