Schluss mit dem Heizungs-Chaos: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz gibt Eigentümern ihre Freiheit zurück

Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) beschlossen. Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst, und mit ihm eine Regelung, die Eigentümer seit Jahren in Atem gehalten hat. Gerade wer seine Immobilie verkaufen möchte, fragt sich jetzt, was sich ändert und was das für den eigenen Verkauf bedeutet.

Was ändert sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Die wohl größte Änderung ist das Ende der umstrittenen 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien. Diese Regel hatte bisher vorgeschrieben, dass neue Heizungsanlagen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. In der Praxis lief das für viele Eigentümer auf einen erzwungenen Wechsel zur Wärmepumpe hinaus, unabhängig davon, ob das technisch sinnvoll oder finanziell tragbar war.

Das ändert sich nun grundlegend. Als Eigentümer entscheiden Sie künftig wieder selbst, welche Heizung eingebaut wird. Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung oder klassische Gas- und Ölheizung, alles bleibt zulässig. Der Gesetzgeber setzt stattdessen auf einen technologieoffenen Ansatz, bei dem die Wahl der Heiztechnik von den Gegebenheiten des jeweiligen Gebäudes abhängt und nicht von einer pauschalen Vorgabe.

Gerade beim Immobilienverkauf hat das alte GEG für viel Verwirrung gesorgt. Müssen Verkäufer vor dem Verkauf sanieren? Welche Heizung ist noch zulässig? Wie wirkt sich der Heizungstyp auf den Kaufpreis aus? Viele Eigentümer haben aus Unsicherheit abgewartet oder Verkaufspläne verschoben. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz fällt dieser Druck weg. Die Regeln sind klarer, die Entscheidungsfreiheit größer und der Weg zum Verkauf deutlich unkomplizierter.

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Die Bio-Treppe: Was Sie als Verkäufer kennen sollten

Wer nach Inkrafttreten des Gesetzes eine Gas- oder Ölheizung neu einbaut, muss ab 2029 schrittweise klimafreundlichere Brennstoffe einsetzen. Die sogenannte Bio-Treppe sieht folgende Mindestanteile vor:

• Ab 2029: 10 Prozent klimafreundlicher Brennstoffanteil
• Ab 2030: 15 Prozent
• Ab 2035: 30 Prozent
• Ab 2040: 60 Prozent

Diese Anforderung gilt nicht für bestehende Heizungsanlagen, die einfach weiter betrieben werden. Sie greift erst beim Austausch einer Heizung. Erfüllt wird sie nicht durch technische Umrüstungen, sondern ganz pragmatisch über Brennstoff- oder Wärmelieferverträge mit entsprechend ausgewiesenem Bio-Anteil.

Haben Sie in Ihrer Immobilie noch eine funktionsfähige Gasheizung? Dann ist das kein Hindernis für den Verkauf. Käufer können die Anlage weiter betreiben und müssen erst beim nächsten Austausch die neuen Vorgaben berücksichtigen.

Fördermittel bleiben, und das sollten Verkäufer nutzen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bestehen. Der Heizungstausch wird bis mindestens 2029 staatlich gefördert, und das ist für Immobilienverkäufer durchaus interessant.

Käufer schauen heute sehr genau auf Betriebskosten. Eine Immobilie mit moderner Wärmepumpe oder zertifiziertem Hybridsystem hat nicht nur einen besseren Energieausweis, sie steht auch bei der Finanzierung besser da. Banken bewerten energetisch aufgewertete Objekte zunehmend positiv, was Käufern bessere Kreditkonditionen bringen kann.

Wer also vor dem Verkauf noch investiert, kann diese Kosten häufig über einen höheren Verkaufspreis wieder hereinholen und zusätzlich Fördermittel mitnehmen. Die Förderung für eine Wärmepumpe kann je nach Gebäude und Situation mehrere tausend Euro betragen. Fördermittel müssen allerdings vor Beginn der Maßnahme beantragt werden, wer zu spät kommt, geht leer aus.

Wie wirkt sich das auf den Wert Ihrer Immobilie aus?

Der energetische Zustand einer Immobilie bleibt auch unter dem neuen Gesetz ein zentrales Verkaufsargument. Wer gut dasteht, erzielt bessere Preise. Wer Nachholbedarf hat, sollte das frühzeitig wissen, am besten bevor er ein Angebot annimmt oder ablehnt.

Eigentümer von Nichtwohngebäuden sollten außerdem die geplanten Modernisierungspflichten im Blick behalten. Bis 2030 sollen die energetisch schlechtesten 16 Prozent, bis 2033 sogar 26 Prozent des Bestands modernisiert sein. Das kann sich spürbar auf den Marktwert auswirken.

Der nächste Schritt liegt jetzt beim Bundestag

Das Gebäudemodernisierungsgesetz muss noch das parlamentarische Verfahren durchlaufen, voraussichtlich noch vor der Sommerpause Mitte Juli 2026. Die Richtung ist gesetzt. Wer seine Immobilie in den nächsten Monaten verkaufen möchte, sollte jetzt den Zustand und den Wert seines Objekts kennen. Als zertifizierte Immobilienmakler und Sachverständige in Kassel, Hofgeismar und Göttingen stehen wir Ihnen dabei zur Seite. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne unverbindlich.