Grundsteuer Hessen 2026: Bundesfinanzhof prüft das Flächen-Faktor-Modell

Die neue Grundsteuer in Hessen beschäftigt jetzt den Bundesfinanzhof. Am 11. November 2026 verhandelt der II. Senat darüber, ob das hessische Flächen-Faktor-Modell mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Das Verfahren trägt das Aktenzeichen II R 12/25 und betrifft die Grundsteuer B, also unter anderem Wohnhäuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke. Der Bundesfinanzhof hat den Termin am 15. Oktober offiziell angekündigt.

An der Grundsteuer Hessen 2026 ändert die bevorstehende Verhandlung zunächst nichts. Das hessische Modell gilt weiter und die festgesetzte Grundsteuer ist weiterhin zu zahlen. Spannend ist das Verfahren trotzdem, denn der Bundesfinanzhof beschäftigt sich nun grundsätzlich mit der Frage, ob das hessische Landesmodell verfassungsgemäß ist.

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Grundsteuer Hessen 2026 vor Gericht: Darum geht es

Ausgangspunkt ist ein Urteil des Hessischen Finanzgerichts vom 23. Januar 2025. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Grundstücks mit einem Zweifamilienhaus. Sie hielt mehrere Regelungen des Hessischen Grundsteuergesetzes für verfassungswidrig.

Im Verfahren ging es unter anderem darum, ob das Flächen-Faktor-Modell mit dem allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar ist und ob die gesetzliche Berechnung unterschiedliche Grundstücke sachgerecht erfasst. Auch die Frage, welche Rolle die kommunale Infrastruktur bei der Bemessung der Grundsteuer spielen darf, war Teil des Rechtsstreits.

Das Hessische Finanzgericht wies die Klage ab und bestätigte das Landesgrundsteuergesetz. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfragen ließ das Gericht jedoch die Revision zum Bundesfinanzhof zu. Über diese Revision wird nun am 11. November in München verhandelt.

Wie funktioniert das hessische Flächen-Faktor-Modell?

Hessen nutzt seit der Grundsteuerreform ein eigenes Berechnungsmodell und hat sich damit gegen das sogenannte Bundesmodell entschieden. Bei der Grundsteuer B spielen vor allem die Grundstücksfläche und die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche des Gebäudes eine Rolle.

Hinzu kommt die Lage des Grundstücks. Dafür wird der Bodenrichtwert des einzelnen Grundstücks mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der jeweiligen Gemeinde verglichen. Daraus entsteht ein Lagefaktor. Unterschiede zwischen guten und weniger gefragten Lagen wirken sich also auf die Berechnung aus, allerdings nicht in voller Höhe.

Das Baujahr eines Hauses oder seine Ausstattung fließen dagegen nicht unmittelbar in dieses Modell ein. Ein älteres und ein deutlich moderneres Haus mit ähnlicher Fläche können deshalb bei der Flächenbewertung zunächst vergleichbar behandelt werden. Die Lage wird gesondert über den Faktor berücksichtigt.

Genau diese vereinfachte Berechnung gehört zu den Punkten, über die juristisch gestritten wird. Das Hessische Finanzgericht sah darin bislang keine unzulässige Gleichbehandlung.

Warum wird über die Verfassungsmäßigkeit gestritten?

Die alte Grundsteuer musste reformiert werden, nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherigen Bewertungsgrundlagen für verfassungswidrig erklärt hatte. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Steuer nach den neuen Regeln erhoben. Die Bundesländer durften dabei eigene Modelle entwickeln. Hessen entschied sich für das Flächen-Faktor-Verfahren.

Nun muss geklärt werden, ob dieses Modell die verfassungsrechtlichen Vorgaben erfüllt. Der Bundesfinanzhof führt das Verfahren ausdrücklich unter der Frage, ob das Hessische Grundsteuergesetz verfassungsgemäß ist.

Sollte das Gericht das Modell bestätigen, bleibt die hessische Regelung bestehen. Kommt der Senat dagegen zu dem Ergebnis, dass eine entscheidende Vorschrift gegen das Grundgesetz verstößt, kann er sie nicht selbst für nichtig erklären. In diesem Fall müsste das Verfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt werden.

Mit einer abschließenden Entscheidung ist deshalb nicht automatisch schon am Tag der mündlichen Verhandlung zu rechnen.

Ein Sonderfall hat bereits Zweifel am Hessen-Modell ausgelöst

Für zusätzliche Aufmerksamkeit sorgte im Mai 2026 ein anderes Verfahren vor dem Hessischen Finanzgericht. Dort ging es um ein außergewöhnlich großes Grundstück im baurechtlichen Außenbereich, auf dem ein Golfplatz betrieben wird.

Das Gericht äußerte in diesem Fall erhebliche verfassungsrechtliche Zweifel an der konkreten Anwendung des Flächen-Faktor-Modells und gewährte teilweise eine Aussetzung der Vollziehung. Streitpunkt war insbesondere die Bewertung des großen Grundstücks und der zugrunde gelegte Bodenrichtwert.

Dieser Beschluss lässt sich jedoch nicht auf normale Wohngrundstücke übertragen. Das Gericht hat damit auch nicht seine frühere Einschätzung aufgegeben, wonach das hessische Grundsteuermodell grundsätzlich verfassungsgemäß sein kann. Der Golfplatz-Fall betrifft eine besondere Grundstückskonstellation und ist vom jetzigen Verfahren vor dem Bundesfinanzhof zu unterscheiden.

Was bedeutet das Verfahren für Eigentümer in Kassel und Nordhessen?

Wer in Kassel, Hofgeismar oder einer anderen hessischen Kommune Eigentum besitzt, muss wegen der anstehenden Verhandlung zunächst nichts ändern. Bestehende Bescheide gelten weiter, und auch die Grundsteuer ist weiterhin zu den festgesetzten Terminen zu zahlen.

Wichtig ist außerdem, zwischen dem Grundsteuermessbetrag und dem eigentlichen Grundsteuerbescheid zu unterscheiden. In Kassel weist die Stadt darauf hin, dass Einwände gegen den vom Finanzamt festgesetzten Messbetrag direkt beim Finanzamt geltend gemacht werden müssen. Die Stadt übernimmt diesen Wert und berechnet daraus mithilfe ihres Hebesatzes die konkrete Grundsteuer Kassel. Ob gegen einen bestehenden Bescheid noch vorgegangen werden kann, hängt vom jeweiligen Verfahrensstand und den bereits abgelaufenen Fristen ab. Allein das anhängige BFH-Verfahren eröffnet keine neue Einspruchsfrist.

Bis zur Entscheidung bleibt das hessische Grundsteuermodell bestehen

Die Verhandlung am 11. November 2026 wird zeigen, wie der Bundesfinanzhof die rechtlichen Einwände gegen das hessische Flächen-Faktor-Modell bewertet. Für die Grundsteuer Hessen 2026 gelten bis dahin jedoch unverändert die bestehenden Regeln.

Wer aktuell ein Haus in Kassel oder Nordhessen verkaufen möchte, muss den Ausgang des Verfahrens deshalb nicht abwarten. Für den Verkauf ist vor allem wichtig, die laufende Grundsteuer korrekt anzugeben und beim Eigentumsübergang zu berücksichtigen, wann die steuerliche Zurechnung auf den Käufer wechselt. Ob sich durch das BFH-Verfahren später tatsächlich etwas am hessischen Modell ändert, lässt sich erst nach der gerichtlichen Entscheidung beurteilen.