Haus mit Energieeffizienzklasse F, G oder H verkaufen: Ist das wirklich ein Problem?

Wenn Sie ein Haus mit Energieeffizienzklasse F, G oder H verkaufen möchten, fragen Sie sich vielleicht, ob die schlechte Einstufung Interessenten abschreckt oder den Verkaufspreis deutlich drückt. Beides kann eine Rolle spielen, lässt sich aber nicht allein aus dem Buchstaben im Energieausweis ableiten. Eine schwächere Energieeffizienz wirkt sich auf die Kalkulation des Käufers aus, weil neben dem Kaufpreis auch mögliche Sanierungskosten berücksichtigt werden. Ob ein Haus gut verkäuflich ist, hängt jedoch weiterhin von Lage, Grundstück, Grundriss, baulichem Zustand und dem tatsächlichen Modernisierungsbedarf ab.

Die Klassen F, G und H stehen für einen vergleichsweise hohen Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch. Der Wert stammt aus dem Energieausweis und dient zunächst der energetischen Einordnung des Gebäudes. Zwei Häuser mit Energieeffizienzklasse G können trotzdem sehr unterschiedlich dastehen. Bei einem wurden Dach und Fenster vielleicht bereits erneuert, während beim anderen zusätzlich Heizung, Fassade und Kellerdecke noch aus früheren Jahrzehnten stammen. Für Käufer macht das bei den späteren Kosten einen erheblichen Unterschied.

Was F, G oder H beim Verkauf tatsächlich bedeutet

Wenn Sie ein Haus mit Energieeffizienzklasse F, G oder H verkaufen, wird die Einstufung für Interessenten spätestens mit dem Energieausweis sichtbar. Liegt bei einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Ausweis vor, müssen unter anderem Ausweisart, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse angegeben werden.

Die drei Klassen stehen für folgende Werte:

• Energieeffizienzklasse F: mehr als 160 bis maximal 200 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Das Gebäude weist einen deutlich erhöhten Energiebedarf beziehungsweise Energieverbrauch auf.
• Energieeffizienzklasse G: mehr als 200 bis maximal 250 kWh pro Quadratmeter und Jahr. In diesem Bereich können größere energetische Maßnahmen notwendig werden, wobei der konkrete Aufwand vom Gebäude abhängt.
• Energieeffizienzklasse H: mehr als 250 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Damit liegt das Gebäude in der energetisch schwächsten Klasse der Skala.

Welche Arbeiten daraus tatsächlich folgen, lässt sich aus der Energieklasse allein nicht ablesen. Ein Haus kann beispielsweise wegen einer älteren Heizung und ungedämmter Außenwände schlecht eingestuft sein, obwohl Dach und Fenster bereits modernisiert wurden. Bei einem anderen Gebäude derselben Klasse können mehrere energetisch relevante Bauteile gleichzeitig sanierungsbedürftig sein.

Auch die Art des Energieausweises spielt bei der Einordnung eine Rolle. Ein Bedarfsausweis basiert auf einer rechnerischen Bewertung des Gebäudes und seiner energetischen Eigenschaften. Beim Verbrauchsausweis werden dagegen die tatsächlichen, witterungsbereinigten Verbrauchsdaten verwendet. Das Nutzungsverhalten der bisherigen Bewohner kann sich deshalb beim Verbrauchsausweis stärker auf das Ergebnis auswirken. Haben Sie bereits modernisiert, sollten die entsprechenden Unterlagen beim Verkauf vorliegen. Rechnungen über eine neue Heizung, erneuerte Fenster oder eine Dämmung zeigen wesentlich genauer, was am Gebäude bereits gemacht wurde, als die Energieeffizienzklasse allein.

Foto von Chris Weiher auf Unsplash

Kaufpreis und Sanierungskosten gehören zusammen

Bei einem energetisch schwächeren Haus betrachten Käufer neben dem Kaufpreis meist auch die Kosten, die nach dem Erwerb entstehen könnten. Dabei geht es beispielsweise um das Alter der Heizung, den Zustand der Fenster, eine vorhandene Dämmung sowie mögliche Arbeiten an Dach und Fassade.

Eine Energieeffizienzklasse H heißt nicht automatisch, dass das gesamte Gebäude umfassend saniert werden muss. Entscheidend ist, welche Bauteile für den hohen Energiebedarf verantwortlich sind und welche Modernisierungen bereits erfolgt sind. Wurden beispielsweise Fenster erneuert oder das Dach gedämmt, kann der tatsächliche Sanierungsbedarf wesentlich geringer sein als bei einem anderen Haus derselben Energieklasse.

Auch bei der Finanzierung kann die Energieeffizienz eine Rolle spielen. Eine aktuelle Bankenbefragung zeigt, dass Kreditrichtlinien bei Gebäuden mit geringer Energieeffizienz strenger ausfallen können, wenn keine oder nur geringe energetische Verbesserungen vorgesehen sind. Daraus lässt sich allerdings nicht ableiten, dass Häuser der Klassen F, G oder H grundsätzlich schwieriger zu finanzieren sind. Kaufpreis, Einkommen, Eigenkapital, Beleihungswert und die finanzielle Situation des Käufers bleiben wichtige Bestandteile der Kreditentscheidung.

Für den Verkauf hilft es daher vor allem, den energetischen Zustand nachvollziehbar zu dokumentieren. Ein gültiger Energieausweis sowie Unterlagen zu Heizung, Fenstern, Dach und bereits durchgeführten Sanierungen geben Interessenten eine bessere Grundlage, um den möglichen Investitionsbedarf nach dem Kauf einzuschätzen.

Für manche Käufer sind F, G oder H sogar Voraussetzung

Bei einer bestimmten Käufergruppe kann eine schwächere Energieeffizienzklasse sogar Voraussetzung für eine Förderung sein. Das KfW-Programm „Jung kauft Alt“ verlangt zum Zeitpunkt der Antragstellung einen gültigen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis der Klasse F, G oder H.

Das Programm richtet sich an Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren, die die gekaufte Immobilie selbst nutzen möchten. Bei einem Kind darf das zu versteuernde Haushaltseinkommen höchstens 90.000 Euro betragen, für jedes weitere Kind erhöht sich die Grenze um 10.000 Euro. Außerdem darf der Haushalt zum Zeitpunkt der Antragstellung keine weitere Wohnimmobilie in Deutschland besitzen.

Je nach Kinderzahl können derzeit Förderkredite zwischen 140.000 und 180.000 Euro genutzt werden. Finanziert wird damit der Erwerb der Immobilie, nicht die spätere energetische Sanierung. Diese muss zusätzlich eingeplant und finanziert werden.

Auch der Zeitpunkt des Antrags ist wichtig. Die Förderung muss grundsätzlich beantragt werden, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Wird der Vertrag vorher geschlossen, sind bestimmte vertragliche Voraussetzungen notwendig.

Nach dem Kauf muss das Gebäude innerhalb von maximal 4,5 Jahren energetisch verbessert werden. Käufer können entweder mindestens den Standard Effizienzhaus 85 EE beziehungsweise Denkmal EE erreichen oder die vorgesehenen Einzelmaßnahmen umsetzen. Dazu gehören unter anderem Arbeiten an Fenstern, Heizung, Fassade sowie Dach oder oberster Geschossdecke. Damit kann ein Haus der Klasse F, G oder H für förderberechtigte Familien durchaus interessant sein. Der vorhandene Sanierungsbedarf bleibt zwar bestehen, er wird aber von Anfang an in Kauf, Finanzierung und Modernisierung einbezogen.

Die Energieklasse ist nur ein Teil des Gesamtbildes

Wenn Sie ein Haus mit Energieeffizienzklasse F, G oder H verkaufen, entscheidet nicht allein der Wert im Energieausweis darüber, wie Interessenten das Gebäude einschätzen. Lage, Grundstück, Bausubstanz, bereits erledigte Modernisierungen und die noch anstehenden Arbeiten spielen ebenso eine Rolle.

Deshalb sollten neben dem Energieausweis auch Informationen zur Heizungsanlage, Rechnungen früherer Modernisierungen sowie Angaben zu Fenstern, Dach und Dämmung vorhanden sein. Bei einem Haus der Klasse H, dessen Dach und Fenster bereits erneuert wurden, sieht die Ausgangslage schließlich anders aus als bei einem Gebäude derselben Klasse, an dem seit Jahrzehnten kaum energetische Arbeiten vorgenommen wurden. Eine schwache Energieeffizienzklasse verändert vor allem die Rechnung, die ein Käufer vor dem Erwerb aufstellt. Sie macht ein Haus aber nicht automatisch schwer verkäuflich. Entscheidend ist, dass der energetische Zustand nachvollziehbar beschrieben wird und Interessenten erkennen können, welche Arbeiten tatsächlich noch vor ihnen liegen.