Immobilie steuerfrei verkaufen: Zehnjahresfrist bleibt bestehen

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte mögliche steuerliche Folgen frühzeitig prüfen. Bei privaten Immobilienverkäufen spielt dabei vor allem die sogenannte Zehnjahresfrist eine wichtige Rolle. An dieser Regelung ändert sich vorerst nichts: Der Deutsche Bundestag hat am 8. Oktober 2026 einen Gesetzentwurf abgelehnt, der die Steuerfreiheit nach zehn Jahren bei nicht selbst genutzten Immobilien abschaffen sollte.

Für Eigentümer bleibt damit die bisherige Rechtslage bestehen. Ob sich eine Immobilie steuerfrei verkaufen lässt, hängt weiterhin unter anderem davon ab, wann sie angeschafft wurde und ob sie selbst genutzt oder beispielsweise vermietet war.

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Bundestag lehnt Änderung bei privaten Immobilienverkäufen ab

Der Gesetzentwurf der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen sah vor, die bisherige Zehnjahresfrist für nicht selbst genutzte Immobilien zu streichen. Gewinne aus dem Verkauf solcher Immobilien wären damit grundsätzlich auch dann steuerpflichtig geworden, wenn sich das Haus, die Wohnung oder das Grundstück bereits länger als zehn Jahre im Eigentum befindet. Der Vorschlag fand am 8. Oktober 2026 keine Mehrheit. 131 Abgeordnete stimmten dafür, 446 dagegen. Damit bleibt es bei der geltenden Regelung des § 23 Einkommensteuergesetz.

Für Immobilieneigentümer ist diese Entscheidung durchaus relevant. Der Entwurf hätte die Besteuerung privater Immobilienverkäufe deutlich verändert. Vorgesehen war außerdem, die bisherige Regel zur Eigennutzung anzupassen und künftig eine Mindestdauer von 36 Monaten zu verlangen. Auch diese Änderung kommt nicht.

Immobilie steuerfrei verkaufen: Diese Regeln gelten weiterhin

Nach § 23 EStG kann der Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Ist diese Frist abgelaufen, fällt ein privat gehaltener Immobilienverkauf in der Regel nicht mehr unter diese Besteuerung. Häufig ist in diesem Zusammenhang von der „Spekulationssteuer“ die Rede. Eine eigenständige Steuer mit diesem Namen gibt es jedoch nicht. Versteuert wird gegebenenfalls der erzielte Veräußerungsgewinn über die Einkommensteuer.

Vor allem bei vermieteten Häusern und Wohnungen ist die Zehnjahresfrist deshalb ein wichtiger Punkt bei der Verkaufsplanung. Wurde eine Immobilie beispielsweise vor mehr als zehn Jahren gekauft und anschließend vermietet, kann ein späterer Verkauf nach § 23 EStG steuerfrei sein.

Trotzdem lohnt sich vor dem Verkauf ein genauer Blick auf den Einzelfall. Für die Berechnung der Frist und die steuerliche Einordnung können die konkreten Vertragsdaten und die bisherige Nutzung der Immobilie entscheidend sein.

Selbst genutzte Immobilien können auch früher steuerfrei verkauft werden

Bei selbst bewohntem Wohneigentum ist ein steuerfreier Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen auch innerhalb der Zehnjahresfrist möglich. Das Einkommensteuergesetz sieht hierfür zwei Varianten vor. Steuerfrei kann der Verkauf sein, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurde.

Eine weitere Möglichkeit besteht, wenn der Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorhergehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Dafür müssen nicht zwingend 36 volle Monate zusammenkommen. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass sich die Eigennutzung über drei Kalenderjahre erstrecken muss. Das mittlere Kalenderjahr muss vollständig umfasst sein. Im ersten und letzten Jahr können dagegen auch kürzere Zeiträume ausreichen.

Genau an dieser Stelle hätte der abgelehnte Gesetzentwurf eine Änderung gebracht. Statt der bisherigen Kalenderjahresregel sollte eine Eigennutzung von mindestens 36 Monaten erforderlich werden. Nach der Entscheidung des Bundestages bleibt die bisherige Regel jedoch bestehen.

Was gilt bei geerbten oder geschenkten Immobilien?

Auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien kann die Zehnjahresfrist eine Rolle spielen. Entscheidend ist hier nicht automatisch der Zeitpunkt, an dem der neue Eigentümer die Immobilie übernimmt.

Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird grundsätzlich auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abgestellt. Bei einer geerbten Immobilie kann deshalb maßgeblich sein, wann der Erblasser das Haus ursprünglich gekauft hat.

Das kann dazu führen, dass eine geerbte Immobilie bereits kurz nach dem Erbfall steuerfrei verkauft werden kann, wenn die maßgebliche Frist beim Erblasser bereits abgelaufen war.

Bei Erbschaften, Schenkungen oder wechselnder Nutzung der Immobilie können jedoch weitere Besonderheiten hinzukommen. Eine individuelle steuerliche Prüfung ist deshalb besonders in solchen Fällen sinnvoll.

Was bedeutet die Entscheidung für Hausverkäufer?

Für Eigentümer, die aktuell über einen Verkauf nachdenken, bringt die Entscheidung vor allem Planungssicherheit. Die bekannten steuerlichen Regeln bleiben bestehen. Die Zehnjahresfrist für privat gehaltene und nicht selbst genutzte Immobilien wurde nicht abgeschafft. Auch die bestehenden Ausnahmen für selbst genutztes Wohneigentum gelten weiterhin.

Für die Verkaufsvorbereitung lohnt es sich trotzdem, die steuerliche Situation frühzeitig zu klären. Hilfreich sind vor allem Angaben dazu, wann die Immobilie erworben wurde, wie sie während der Besitzzeit genutzt wurde und ob es zwischenzeitlich Vermietungsphasen gab. Je früher diese Fragen geklärt sind, desto besser lässt sich einschätzen, ob beim Verkauf Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen könnte.

Zehnjahresfrist bleibt wichtiger Teil der Verkaufsplanung

Die am 8. Oktober 2026 abgelehnte Gesetzesänderung hätte die Besteuerung privater Immobilienverkäufe deutlich verschärft. Dazu kommt es nicht. Für Eigentümer bleibt es deshalb bei den bisherigen Regeln: Nach Ablauf der Zehnjahresfrist kann eine privat gehaltene Immobilie in vielen Fällen steuerfrei verkauft werden. Bei selbst genutztem Wohneigentum kann die Steuerfreiheit unter den Voraussetzungen des § 23 EStG auch schon früher greifen.

Vor einem geplanten Hausverkauf lohnt es sich dennoch, die persönliche Situation genau zu prüfen. Besitzdauer, Eigennutzung, Vermietung, Schenkung oder Erbschaft können Einfluss darauf haben, wie der Verkauf steuerlich behandelt wird.