Jahressteuergesetz 2026 regelt Kaufpreisaufteilung bei Immobilien neu

Wer eine vermietete Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kauft, sollte künftig noch genauer darauf achten, wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück verteilt wird. Das Bundeskabinett hat am 12. August 2026 den Regierungsentwurf für das Jahressteuergesetz 2026 beschlossen. Darin ist erstmals eine eigene gesetzliche Regelung für die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien vorgesehen.

Für Vermieter ist diese Aufteilung steuerlich entscheidend. Abschreiben lässt sich nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Der Wert des Grund und Bodens bleibt bei der Abschreibung außen vor. Je höher der Gebäudewert angesetzt wird, desto größer fällt grundsätzlich auch die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung aus.

Der geplante neue Paragraf 6f Einkommensteuergesetz soll genauer regeln, welche Kaufpreisaufteilung steuerlich anerkannt wird und wie vorzugehen ist, wenn im Kaufvertrag keine brauchbare Aufteilung enthalten ist.

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Aufteilung im Kaufvertrag bleibt möglich

Käufer und Verkäufer können weiterhin im Kaufvertrag festhalten, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf den Grund und Boden entfällt.

Diese Vereinbarung soll steuerlich grundsätzlich berücksichtigt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass die Werte nachvollziehbar sind und die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht deutlich verfehlen.

Ein hoher Gebäudeanteil kann für Vermieter steuerlich vorteilhaft sein, weil dadurch eine größere Summe abgeschrieben werden kann. Wird die Aufteilung jedoch offensichtlich zugunsten des Gebäudes verschoben und passt nicht zu den tatsächlichen Verhältnissen, muss das Finanzamt sie nicht übernehmen. Wer eine vermietete Immobilie kauft, sollte die Kaufpreisaufteilung deshalb bereits vor dem Notartermin prüfen und nicht erst bei der ersten Steuererklärung.

Was das Jahressteuergesetz 2026 ohne Kaufpreisaufteilung vorsieht

Enthält der Kaufvertrag keine Aufteilung oder wird die vereinbarte Verteilung steuerlich nicht anerkannt, soll künftig das Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Grund und Boden maßgeblich sein. Dafür werden beide Werte getrennt ermittelt. Anschließend wird der tatsächlich gezahlte Kaufpreis entsprechend diesem Verhältnis verteilt.

Für die Bewertung soll die Immobilienwertermittlungsverordnung herangezogen werden. Je nach Art der Immobilie kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren infrage.

Nicht zulässig bleibt die sogenannte Restwertmethode. Dabei würde lediglich der Bodenwert vom gesamten Kaufpreis abgezogen und der verbleibende Betrag automatisch dem Gebäude zugerechnet. Diese Vorgehensweise entspricht nicht der vom Bundesfinanzhof geforderten Aufteilung nach den tatsächlichen Wertverhältnissen.

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BMF-Arbeitshilfe soll gesetzlich abgesichert werden

Das Bundesfinanzministerium stellt bereits seit Jahren eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken bereit. Anhand verschiedener Grundstücks- und Gebäudedaten lässt sich damit berechnen, welcher Anteil eines Gesamtkaufpreises dem Gebäude zugerechnet werden kann.

Das Jahressteuergesetz 2026 soll diese Arbeitshilfe stärker gesetzlich verankern. Ihr Ergebnis kann nach dem Regierungsentwurf als Grundlage für eine steuerliche Schätzung dienen. Käufer müssen einen so ermittelten Wert allerdings nicht in jedem Fall hinnehmen. Wer einen abweichenden Gebäudewert nachweisen möchte, soll dies weiterhin über ein Gutachten tun können.

Der Entwurf legt dafür Anforderungen fest. Das Gutachten soll nach persönlicher Besichtigung der Immobilie durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einen entsprechend zertifizierten Gutachter erstellt werden.

Kaufpreisaufteilung beeinflusst die Abschreibung

Bei einer selbst genutzten Immobilie spielt die Gebäudeabschreibung normalerweise keine Rolle. Anders sieht es aus, wenn eine Wohnung oder ein Haus vermietet wird.

Ein Beispiel zeigt den Unterschied. Eine vermietete Immobilie kostet 400.000 Euro. Werden davon 280.000 Euro dem Gebäude zugerechnet, kann grundsätzlich dieser Betrag als Ausgangsbasis für die Abschreibung dienen. Liegt der Gebäudeanteil dagegen nur bei 240.000 Euro, stehen 40.000 Euro weniger für die Abschreibung zur Verfügung.

Wie hoch der steuerliche Unterschied pro Jahr ausfällt, hängt unter anderem vom geltenden AfA-Satz und der persönlichen steuerlichen Situation ab. Gerade bei Eigentumswohnungen in Regionen mit hohen Bodenwerten kann die Kaufpreisaufteilung deshalb einen spürbaren Unterschied machen.

Käufer sollten die Werte vor dem Notartermin prüfen

Wer eine vermietete Immobilie kaufen möchte, sollte sich bereits vor Abschluss des Kaufvertrags mit dem Verhältnis von Boden- und Gebäudewert beschäftigen.

Hilfreich sind unter anderem der Bodenrichtwert, das Baujahr, der Zustand des Gebäudes und bereits ausgeführte Modernisierungen. Bei einer Eigentumswohnung muss außerdem der Miteigentumsanteil am Grundstück berücksichtigt werden.

Eine nachvollziehbare Aufteilung im Kaufvertrag kann spätere Diskussionen mit dem Finanzamt vermeiden. Sie sollte aber zu den tatsächlichen Verhältnissen passen und nicht allein mit dem Ziel gewählt werden, einen möglichst hohen Abschreibungsbetrag zu erreichen.

Bei hohen Kaufpreisen oder ungewöhnlichen Grundstückssituationen kann es sinnvoll sein, die Aufteilung bereits vor der Beurkundung steuerlich oder gutachterlich prüfen zu lassen.

Jahressteuergesetz 2026 ist noch nicht endgültig beschlossen

Die geplante Neuregelung ist noch nicht in Kraft. Nach dem Kabinettsbeschluss muss das Jahressteuergesetz 2026 zunächst das weitere Gesetzgebungsverfahren durchlaufen. Bundestag und Bundesrat können den Entwurf noch verändern.

Nach dem derzeitigen Stand soll der neue Paragraf 6f am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten. Die Regelung soll erstmals für bebaute Grundstücke gelten, deren Kaufvertrag nach diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossen wird.

Bereits vorher abgeschlossene Kaufverträge würden damit nicht unter die neue Vorschrift fallen.

Für Käufer vermieteter Immobilien lohnt es sich trotzdem, das Thema schon jetzt bei der Vertragsvorbereitung einzubeziehen. Die Kaufpreisaufteilung entscheidet mit darüber, welcher Teil der Anschaffungskosten später über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden kann. Genau diese Aufteilung soll das Jahressteuergesetz 2026 künftig klarer im Gesetz festschreiben.